Das Kernstück des Zwangsversteigerungsverfahrens ist der Versteigerungstermin. Dieser ist öffentlich und gliedert sich in drei große Abschnitte:

1.) Bekanntmachungsteil

2.) Die Bietstunde

3.) Die Verhandlung über den Zuschlag

1. Bekanntmachungsteil

In diesem ersten Abschnitt des Termins (Bekanntmachungsteil), der der Vorbereitung des Versteigerungsgeschäfts dient, erfolgen eine Reihe von Bekanntmachungen und Hinweisen über Grundstücksnachweisungen, z. B. Grundbuchstand, die betreibenden Gläubiger und deren Ansprüche, den Zeitpunkt der ersten wirksamen Beschlagnahme, den festgesetzten Verkehrswert, Erklärungen der Mieter / Pächter. Im Anschluss hieran wird das geringste Gebot mit den sonstigen Versteigerungsbedingungen aufgestellt und verlesen.

Das geringste Gebot wird im Versteigerungstermin nach Anhörung der anwesenden Beteiligten unter Bezeichnung der einzelnen Rechte festgestellt. Es setzt sich zusammen aus dem geringsten Bargebot und den bestehen bleibenden Rechten, die der Erwerber übernehmen muss. Ein Recht bleibt dann bestehen, wenn es dem Recht des die Versteigerung betreibenden Gläubigers im Range vorgeht und muss dann vom Ersteher übernommen werden.

Geringstes Gebot und Versteigerungsbedingungen bilden die maßgeblichen Grundlagen für die Versteigerung und für die Gebote der Erwerbsinteressenten. Der Rechtspfleger hat die Beteiligten und die Bietinteressenten über die Bedeutung eines abgegebenen Gebotes, den Gefahrenübergang, die zu leistende Sicherheit und wichtige Verfahrensvorschriften umfassend zu belehren. Unter den festgestellten und verlesenen Bedingungen wird dann zur Abgabe von Geboten aufgefordert.

2. Bietstunde

Im zweiten Abschnitt des Versteigerungstermins (Bietstunde), der unmittelbar nach der Aufforderung zur Abgabe von Geboten beginnt, findet eine mindestens 30 Minuten dauernde Bietzeit statt. Hier können durch Bietinteressenten aber auch durch die Beteiligten selbst Gebote abgegeben werden. Diese erfolgen als Bargebote, d. h. die bestehen bleibenden Belastungen sind nicht enthalten, aber Kraft Gesetzes zusätzlich zu übernehmen. Jeder Bieter muss daher beachten, dass er die bestehen bleibenden Rechte zusätzlich zu seinem Bargebot „bezahlen muss“. Die Versteigerung dauert an, bis nach mindestens 30 Minuten trotz Aufforderung des Gerichts keine weiteren Gebote mehr abgegeben werden. Es wird sodann das letzte Gebot und der Schluss der Versteigerung verkündet.

3. Verhandlung über den Zuschlag

In dem dritten Abschnitt des Versteigerungstermines (Zuschlagsverhandlung) entscheidet das Gericht entweder im Versteigerungstermin oder in einem zeitnah anberaumten Zuschlagverkündungstermin über den Zuschlag. Wenn das Meistgebot 70 % des Verkehrswertes nicht erreicht, kann ein antragsberechtigter Gläubiger die Zuschlagsversagung beantragen. Antragsberechtigt ist derjenige, der beim Ausbieten der 70 %-Grenze etwas oder mehr aus dem Erlös erhalten würde.

Erreicht das Meistgebot 50 % des Verkehrswertes nicht, muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden. In beiden Fällen muss ein neuer Termin von Amts wegen angesetzt werden.

In dem dann neuen Versteigerungstermin kann die Versagung des Zuschlages wegen Nichterreichung der Wertgrenzen nicht noch einmal erfolgen, d. h. im nächsten Versteigerungstermin kann der Zuschlag aus diesen Gründen nicht mehr versagt werden.

Der Zuschlag ist darüber hinaus zu versagen, wenn der bestbetreibende Gläubiger die einstweilige Einstellung bewilligt. Hier kommt es nur dann zu einem neuen Termin, wenn dieser Gläubiger die Fortsetzung des Verfahrens beantragt oder wenn wegen eines weiteren Gläubigers ein neuer Termin anberaumt werden muss.

 

Der Ablauf der Zwangsversteigerung

Der Erwerb einer Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist angesichts der zunehmenden Anzahl von Versteigerungen eine finanziell interessante Alternative zum freihändigen Erwerb einer Immobilie. Dieser Ablaufplan stellt die wesentlichen Grundzüge einer Zwangsversteigerung dar, um dem Interessenten einen Überblick über den Ablauf eines Immobilien-Versteigerungstermins zu vermitteln.

1. Verkehrswert

Das Kernstück des Zwangsversteigerungsverfahrens ist der Versteigerungstermin. Um allen Beteiligten und Bietinteressenten eine sorgfältige Vorbereitung auf den Zwangsversteigerungstermin zu ermöglichen, wird dieser erst dann bestimmt, wenn der Verkehrswert der Immobilie durch den Rechtspfleger festgesetzt ist. Hierzu beauftragt das Gericht in der Regel einen unabhängigen Bauexperten mit der Erstellung eines Wertermittlungsgutachtens über das Grundstück einschließlich seiner Bebauung. Die Bietinteressenten können das Gutachten vor dem Versteigerungstermin einsehen.

2. Versteigerungstermin

Nach Aufruf der Sache werden den im Termin Anwesenden die Objektdaten wie Einheitswert, der die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer darstellt, eventuelle Baulasten, Auflagen oder Beschränkungen bekannt gegeben sowie die Versteigerungsbedingungen festgelegt. Es empfiehlt sich, diesen Mitteilungen besondere Aufmerk-samkeit zu schenken.
Nach diesen Bekanntmachungen werden vom Gericht das geringste Gebot sowie die Versteigerungsbedingungen festgestellt und verlesen. Das geringste Gebot stellt den Ausgangspunkt jeder Versteigerung dar und ist nicht identisch mit dem Verkehrswert. Es setzt sich zusammen aus dem Bargebot sowie den bestehen bleibenden Rechten.

3. Bietzeit

Nach der Aufforderung zur Abgabe von Geboten durch das Gericht beginnt die Bietzeit. Diese beträgt mindestens 30 Minuten, kann aber auch darüber hinaus andauern. Währenddessen besteht weiter die Möglichkeit für die Interessenten, Fragen zu stellen, mit Gläubigern zu sprechen und auch das gerichtliche Gutachten einzusehen. Erst wenn trotz Aufforderung des Gerichts keine Gebote mehr abgegeben werden, wird die Versteigerung geschlossen.

4. Hinweise zur Sicherheitsleistung

Sofort nach Abgabe eines Gebotes kann ein Beteiligter, dessen Recht durch die Nicht-Erfüllung des Gebotes beeinträchtigt werden würde, Sicherheitsleistung von dem Bieter verlangen. In der Regel beträgt die Höhe der Sicherheitsleistung 1/10-tel des in der Terminsbestimmung genannten Verkehrswertes. Erklärt das Gericht die Sicherheit für erforderlich, ist sie sofort zu leisten.

Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen.

Nur wenn die Sicherheit geleistet wird, ist das Gebot wirksam, unterbleibt die Leistung, wird das Gebot zurückgewiesen und erlischt.

Die Sicherheitsleistung kann durch einen Bundesbankscheck erbracht werden. Zur Bundesbank gehören die Landeszentralbanken als Hauptverwaltungsstellen, so dass auch Landeszentralbankschecks unter gleichen Voraussetzungen zulässig sind. Ebenfalls geeignet als Sicherheit sind Verrechnungsschecks. Diese müssen von einem im Geltungsbereich des ZVG zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstitut ausgestellt und im Inland zahlbar sein. Sowohl der Bundesbank- als auch der Verrechnungsscheck darf frühestens drei Tage vor der Versteigerung ausgestellt werden.

Des Weiteren sind unbefristete, unbedingte, selbstschuldnerische Bürgschaften von Kreditinstituten im vorstehenden Sinne als Sicherheit zuzulassen, wenn die Verpflichtung aus der Bürgschaft im Inland zu erfüllen ist.

Bisher bestand die Möglichkeit, die Sicherheitsleistung während der Zwangsversteigerung beim Gericht bar zu hinterlegen. Dies ist ab dem 01.02.2007 per Gesetz ausgeschlossen. Es bestand eine Übergangsregelung bis einschließlich 15.02.2007.

Wörtlich heißt es: “Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen.”Die Sicherheitsleistung kann durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse bewirkt werden, wenn der Betrag der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt. Die Sicherheitsleistung durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse muss bereits vor dem Versteigerungstermin erfolgen.

Für die Praxis bedeutet das:

Die Sicherheitsleistung muss per Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse erbracht werden. Die Überweisung sollte frühzeitig erfolgen, damit der Gerichtskasse genügend Zeit bleibt, den entsprechenden Nachweis an das Versteigerungsgericht zu senden. Liegt dem Versteigerungsgericht dieser Nachweis nicht rechtzeitig vor, so hat dies die Zurückweisung des Gebots mangels Sicherheitsleistung zur Folge.

Dabei ist zu beachten, dass der Verwendungszweck exakt angegeben wird, damit die Buchung der Sicherheitsleistung ordnungsgemäß erfolgen kann. Ist der Betrag der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin wegen fehlender oder falscher Angaben nicht gutgeschrieben und liegt dem Gericht der Nachweis der erbrachten Sicherheitsleistung beim Versteigerungstermin nicht vor, so hat dies ebenfalls die Zurückweisung des Gebots zur Folge. Ein Kontoauszug, die Bestätigung der Bank, der Überweisungsbeleg o. ä. als Nachweis der Überweisung reicht nicht aus.

Die Überweisung sollte zur Vermeidung von Zeitverzögerungen immer den Namen des Bietenden und das Aktenzeichen des Verfahrens beinhalten!

5. Identitätsprüfung des Bieters

Die Sicherheit kann ebenfalls durch einen bestätigten Bundesbankscheck, eine Bankbürgschaft oder den Verrechnungsscheck eines berechtigten Kreditinstituts erbracht werden. Bei allen genannten Möglichkeiten sind bestimmte Rahmenbedingungen zu beachten. Bei der Annahme von Geboten ist die Identität des Bieters zu prüfen, der Nachweis erfolgt durch gültigen Personalausweis oder Reisepass. Wollen mehrere Personen zusammen bieten, müssen alle anwesend sein oder es müssen öffentlich beglaubigte Bietvollmachten der Abwesenden vorgelegt werden. Für Handelsgesellschaften, juristische Personen und Vereine ist zum Nachweis der Vertretungsbefugnis die Vorlage eines öffentlich beglaubigten, aktuellen Registerauszuges notwendig.

Da das Gericht nur die formelle Beweiskraft von Urkunden zu prüfen hat ist die Vorlage von einfachen Kopien nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht ausreichend (BGH, Beschl. V. 16.02.2012, V ZB 48/11). In diesem Fall darf ein Gebot nicht zugelassen werden.

Für Bietinteressenten mit ausländischer Staatsangehörigkeit ist zu beachten, ob das Recht ihres Heimatlandes besondere Anforderungen an die Wirksamkeit ihrer Erklärungen stellt. Z. B können italienische Staatsbürger und solche des ehemaligen Jugoslawien, die in Errungenschaftsgemeinschaft verheiratet sind, nach dem Recht ihres Staates Gebote nur gemeinsam mit ihrem Ehegatten abgeben.
Probleme gibt es auch, wenn ein nach deutschem Recht Volljähriger nach dem Recht seines Heimatstaates noch minderjährig ist.

6. Zulassung des Gebotes

Wird auf Verlangen die Sicherheit geleistet, wird das Gebot zugelassen. Sind Mängel beim Identitätsnachweis, in der Vertretungsbefugnis oder bei der Sicherheit aufgetreten, wird das Gebot sofort im Termin zurück gewiesen.

7. Meistgebot und Zuschlag

Nach dem Ende der Bietzeit wird das Meistgebot verkündet. Darauf folgt die Verhandlung über den Zuschlag. Mit der Verkündung des Zuschlages im Versteigerungstermin oder in einem später stattfindenden Verkündungstermin ist dieser wirksam und der Ersteher erwirbt das Eigentum außerhalb des Grundbuches an dem Grundstück. Die später erfolgende Eintragung im Grundbuch ist nur noch berichtigender Natur.

Der Ersteher erwirbt zugleich das Eigentum an den Gegenständen (Bestandteile, Zubehör), auf die sich die Versteigerung erstreckt. Es erlöschen alle beschränkten dinglichen Rechte an dem versteigerten Grundstück, die nicht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben sollen. Ihre Löschung im Grundbuch ist ebenfalls nur berichtigender Natur.

Mit der Wirksamkeit des Zuschlags gehen auf den Ersteher auch die Nutzungen und Lasten über. Der Ersteher tritt mit dem Zuschlag in die bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse ein.

8. Verfahren nach Zuschlagserteilung

Nach der Erteilung des Zuschlages bestimmt das Gericht einen Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses. Im Nachgang erfolgt dann auch die Umtragung des Eigentums im Grundbuch sowie die Löschung von nicht übernommenen beschränkten dinglichen Rechten. Das Bargebot ist von dem Erwerber spätestens im Verteilungstermin zu bezahlen, es ist vom Zeitpunkt des Zuschlages an mit 4 % zu verzinsen. Die Verzinsungspflicht entfällt ab dem Zeitpunkt der Hinterlegung des Bargebots durch den Ersteher unter Verzicht auf Rücknahme. Entrichtet werden kann das Bargebot samt Bargebotszinsen ausschließlich durch Überweisung, so dass der Betrag der Gerichtskasse vor dem Verteilungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt.

Wer bis zum Verteilungstermin nicht gezahlt hat, muss damit rechnen, dass gegen ihn die Forderungen der Gläubiger übertragen werden, die etwas aus dem Steigerlös zu erwarten hätten. D. h., es werden Sicherungshypotheken mit gesetzlichem Verzugszinssatz eingetragen, und der Ersteher hat mit neuerlicher Zwangsversteigerung, diesmal gegen sich, zu rechnen, aber auch mit der Vollstreckung in sein persönliches Vermögen.

9. Kosten

Mit dem Zuschlag kommen auf den Ersteher weitere Kosten zu, die in der finanziellen Planung ebenfalls berücksichtigt werden müssen:

Die Abgabe des Meistgebots ist in Höhe von 3,5 % bis 5% (variiert je nach Bundesland) grunderwerbststeuerpflichtig. Bei der Abtretung des Meistgebots oder im Fall der verdeckten Stellvertretung wird die Grunderwerbssteuer sogar zweimal fällig.

Das Bargebot ist vom Zeitpunkt der Wirksamkeit des Zuschlags an mit 4 % zu verzinsen. Die Verzinsungspflicht entfällt für den Teilbetrag, der als Sicherheitsleistung bar gezahlt wurde sowie ab dem Zeitpunkt der Hinterlegung des Bargebots unter Verzicht auf Rücknahme.

Die Kosten des Zuschlages sind ebenfalls von dem Ersteher zu bezahlen. Es entsteht für die Erteilung des Zuschlages eine halbe Gerichtsgebühr, die sich nach dem Wert des Meistgebots berechnet.

Des Weiteren entstehen die üblichen Eintragungskosten beim Grundbuchamt durch die Umschreibung des Eigentums sowie ggf. für die Finanzierung einzutragende Grundpfandrechte.

10. Hinweise zur Räumung und Herausgabe

Aus dem Zuschlagbeschluss kann der Erwerber die Räumung eines Grundstückes oder die Herausgabe einer mit versteigerten Sache herbeiführen. Dieses ist in erster Linie von Bedeutung, wenn der frühere Eigentümer die ersteigerte Immobilie selbst bewohnt und sich weigert zu räumen. In diesem Fall muss der Ersteher nicht erst in einem zeitaufwendigen Zivilprozess einen Räumungstitel erwirken, er kann direkt aus dem Zuschlagbeschluss die Räumungsvollstreckung sowie die Zwangsvollstreckung zur Herausgabe von mit ersteigerten beweglichen Sachen betreiben. Mit der Wirksamkeit des Zuschlagbeschlusses kann die Gerichtsvollzieherbeauftragung erfolgen.

Gegenüber dem Mieter / Pächter steht dem Ersteher aus dem Zuschlagbeschluss allerdings im Regelfall kein Räumungsanspruch zu. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Miet- / Pachtvertrag unwirksam ist und dieses offensichtlich erkennbar ist. Allerdings gelten hier enge Grenzen. Nach einer Entscheidung des Oberlandesgericht Düsseldorf aus dem Jahre 1996 (R Pfleger, 1996. 299 ff) liegt eine Sittenwidrigkeit und damit eine offensichtliche Unwirksamkeit eines Mietvertrages nicht bereits dann vor, wenn der Mietvertrag allein zu dem Zweck geschlossen worden ist, die Vollstreckungs-möglichkeit aus dem Zuschlagbeschluss auszuschließen.

Es bleibt daher bei dem Grundsatz, dass der Erwerber einer Immobilie die durch eine Zwangsversteigerung erworben wurde, automatisch in die bestehenden Miet- / Pachtverträge eintritt.

Da der Ersteher in die Miet- / Pachtverträge eintritt, hat er damit auch alle Rechte zur vertragsmäßigen Kündigung. Vertragliche und gesetzliche Kündigungsfristen sind einzuhalten. Darüber hinaus hat der Ersteher ein außerordentliches Kündigungsrecht: er darf alle Miet- / Pachtverträge einmal unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist für den ersten zulässigen Termin kündigen. Allerdings sind bei Wohnräumen die gesetzlichen Mieterschutzrechte zu beachten. Der Erwerber kann einen übernommenen Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum ersten zulässigen Termin kündigen, unabhängig von der Wohndauer. Die Kündigung hat damit spätestens am dritten Werktage eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zu erfolgen. Allerdings ist zwingend erforderlich, dass der Erwerber ein berechtigtes Interesse (Eigenbedarf) an der Wohnraumkündigung geltend macht. Dieses berechtigte Interesse, z. B. Eigenbedarf, ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Eigenbedarf ist dann gegeben, wenn der Ersteher die vermieteten Räume für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt.

Der Ersteher einer vermieteten Immobilie muss dieses Problem im Auge behalten, da der kurzfristige Bezug der ersteigerten Immobilie oftmals mit Schwierigkeiten verbunden ist. Auch nach Ausübung des außerordentlichen Kündigungsrechtes nach dem Erwerb in der Zwangsversteigerung kann es zu weiteren Problemen kommen, insbesondere zur Durchführung einer gerichtlichen Räumungsklage und anschließenden Räumungsvollstreckung, was nicht nur mit einem zeitlichen sondern im Regelfall auch mit einem finanziellen Aufwand verbunden ist.

 

Tipps für erfolgreiches Bieten in einer Zwangsversteigerung

Wer darf bei einer Versteigerung mit bieten?

Es darf jeder mit bieten, der das 18. Lebensjahr erreicht hat und geschäftsfähig ist im Sinne des BGB.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein um mit zu bieten?

Um ein Gebot abgeben zu können, müssen Sie sich mit einem gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen können.

Können auch Ausländer teilnehmen und mit bieten?

Teilnehmen und bieten kann dem Grunde nach jeder, der die Voraussetzungen unter 1. und 2. erfüllt, unabhängig von seiner Nationalität. In der Bundesrepublik Deutschland unterliegt der Erwerb von Grundbesitz keinerlei Beschränkungen hinsichtlich der Nationalität des Erwerbers.

Kann ich für eine andere Person als Stellvertreter bieten?

Sie dürfen grundsätzlich für eine andere Person bieten. Allerdings unterliegt das unterschiedlichen Voraussetzungen. So benötigen Sie in jedem Fall eine notariell beglaubigte Bietvollmacht. Diese wird als Willenserklärung und Einverständnis der vertretenen Person anerkannt.

Ist es möglich, gemeinsam mit einer anderen Person ein Objekt zu ersteigern?

Sind beide Personen bei der Versteigerung anwesend, müssen Sie dem Vorsitz führenden Rechtspfleger bei Abgabe Ihres Gebots mitteilen, dass es sich um ein gemeinsames Gebot handelt. Dabei sind Angaben zum Beteiligungsverhältnis erforderlich. Erhalten Sie den Zuschlag, werden Sie auch gemeinsam als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Möchten Sie als Eigentümer gemeinsam mit einer anderen Person im Grundbuch eingetragen werden, die nicht an der Versteigerung teilnimmt, benötigen Sie auch in diesem Falle eine notariell beglaubigte Bietvollmacht (gilt auch für Ehepartner).

Kann ich auch für (m)ein Unternehmen teilnehmen?

Treten Sie als Vertreter einer juristischen Person auf, so benötigen Sie eine notariell beglaubigte Vollmacht bzw. einen Nachweis der Vertretungsberechtigung in Form eines aktuellen, beglaubigten Registerauszugs (max. 4 Wochen alt).

Wie lange dauert eine Zwangsversteigerung?

Kalkulieren Sie für eine Zwangsversteigerung ruhig eine Stunde ein. Zuerst gibt der Rechtspfleger alle gerichtlich relevanten Informationen bekannt (Bekanntmachungsteil). Danach folgt die Bietzeit. Diese dauert mindestens 30 Minuten zur Ermittlung eines Höchstgebots. Aber auch danach können noch Gebote abgegeben werden, wenn das Gericht das Ende der Bietzeit nicht verkündet hat. Je höher die Gebote und je bietfreudiger die Teilnehmer werden, je weiter kann sich das Ende der Versteigerung hinaus zögern. Die Versteigerung ist erst beendet, wenn trotz Aufforderung des Gerichts keine weiteren Gebote mehr abgegeben werden und das Gericht das Ende der Bietzeit verkündet.

Wie hoch sind meine Chancen, den Zuschlag zu erhalten?

Es gilt: jeder hat die gleichen Chancen. Wer bereit ist am meisten Geld zu bezahlen, hat die größten Chancen. Ist die Bietzeit vorüber, wird über den Zuschlag verhandelt und das Gericht entscheidet sofort oder in einem zeitnah anberaumten Zuschlagverkündungstermin über den Zuschlag (Zuschlagsverhandlung).

Erhalte ich Einsicht ins Grundbuch?

Einsicht ins Grundbuch erhalten Sie beim Amtsgericht in der Zeit zwischen Veröffentlichung der Terminsbestimmung und Beendigung des Versteigerungstermins.

Kann das Objekt vorher besichtigt werden?

Ein Besichtigungstermin durch das Gericht findet grundsätzlich nicht statt. Aber auch sonst ist es schwierig eine Besichtigung durch zu führen. In den meisten Fällen können die Objekte vorher nicht besichtigt werden. Das hat zum Teil unterschiedliche Gründe, z. B.:

  • der Eigentümer gestattet keinen Zutritt
  • das Objekt steht leer und der Eigentümer ist nicht vor Ort
  • das Objekt ist vermietet und der Mieter gestattet keinen Zutritt

Im seltensten Fall verfügt der Gläubiger über eine Zugangsmöglichkeit zum Objekt. Auf freundliche Nachfrage hin gestatten Mieter oder Schuldner Interessenten manchmal Zugang zum Objekt. Dies geschieht jedoch auf freiwilliger Basis.

Woher bekomme ich detaillierte Objektinformationen?

Erste Informationen erhalten Sie hier bei uns im Internet. Diese Angaben sind ausreichend, um sich einen umfassenden Überblick zum Objekt zu verschaffen. Beim Amtsgericht steht Ihnen das ungekürzte gerichtliche Wertgutachten zur Einsichtnahme zur Verfügung (bei uns aus Datenschutzgründen nur gekürzt vorhanden). Eine persönliche Besichtigung, auch wenn diese nur von außen möglich ist, sollten Sie immer durchführen.

Welche Garantie- und Gewährleistungsansprüche erhalte ich?

Garantien und Gewährleistungen erhalten Sie grundsätzlich keine. Es gibt keinen Verkäufer im klassischen Sinne, der für die von Ihnen gesteigerte Sache haftet. Sicherheiten bezüglich des Zustandes des Objekts haben Sie durch das von einem gerichtlich bestellten Sachverständigen erstellte Gutachten. Dieser beurteilt das Objekt nach gesetzlichen Vorgaben. Allerdings kann dieser auch nur das bewerten, was er selbst zu sehen bekommt. Oftmals findet nur eine Außenbesichtigung statt und niemand kann Ihnen sagen, in welchem Zustand sich das bewertete Objekt im Inneren befindet. Ob eine Innenbesichtigung statt gefunden hat, erfahren Sie im Gutachten. Ansprüche aus dem Gutachten können jedoch nicht hergeleitet werden. Sie sollten darauf achten, wann das Gutachten erstellt wurde. Zwischen Wertermittlungsstichtag und Versteigerungstermin können Änderungen eingetreten sein, wodurch manche Bewertungen und Einschätzungen nicht mehr den tatsächlichen Begebenheiten entsprechen.

Habe ich die Möglichkeit von meinem Gebot zurück zu treten?

Haben Sie einmal ein Gebot abgegeben, zählt dieses und wird vom Gericht so zusagen als Vertragsabschluß angesehen. Ein Rücktrittsrecht steht Ihnen nicht zu. Sie ersteigern das Objekt so, wie es liegt, ohne die Möglichkeit im Nachhinein Reklamationen anmelden zu können.

Wie verhält es sich mit den Mietverhältnissen eines Versteigerungsobjekts?

Wird das Objekt vom Eigentümer (Schuldner) selbst bewohnt, so hat er nach Aufforderung durch den neuen Eigentümer das Objekt zu verlassen. Diese Aufforderung muss unter Einhaltung einer bestimmten Frist schriftlich ausgesprochen werden. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach, so haben Sie ein grundsätzliches Recht auf Räumung und Herausgabe gegen den Eigentümer. Dies müssen Sie im äußersten Fall im Wege der Zwangsvollstreckung durch eine Zwangsräumung durchsetzen. Bei vermieteten Objekten treten Sie in den bestehenden Mietvertrag ein. Es zählen die gesetzlichen Kündigungsfristen. Sie können Ihr Recht auf vorzeitige Kündigung in Anspruch nehmen. Das gilt bei Wohnraum Mietverhältnissen jedoch nur bei berechtigtem Interesse (Eigenbedarf). Kündigen müssen Sie jedoch sofort nach dem Zuschlag zum ersten zulässigen Termin. Leerstehende Objekte können in der Regel sofort bezogen werden. Alle hier genannten Möglichkeiten gelten nicht bei bestehen bleibenden Rechten, die das Gericht bekannt gibt. Dies können z. B. sein: Wohnrechte und bestimmte Mietverhältnisse auf Dauer.

Was bedeutet: Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes ist zu erbringen?

Das Gericht kann bei Abgabe eines Gebots eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes verlangen.

Bis zum 31.01.2007 bestand die Möglichkeit die Sicherheitsleistung während der Zwangsversteigerung beim Gericht bar zu hinterlegen. Dies wurde ab dem 01.02.2007 mit einer Übergangszeit bis einschließlich 15.02.2007 per Gesetz ausgeschlossen. Wörtlich heißt es: “Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen.”

Die Sicherheitsleistung kann durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse bewirkt werden, wenn der Betrag der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt. Die Sicherheitsleistung durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse muss bereits vor dem Versteigerungstermin erfolgen.

Weiterhin akzeptiert wird die Sicherheitsleistung in Form einer unbefristeten, unbedingten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft eines berechtigten Kreditinstituts, einem Landeszentralbankscheck oder Verrechnungsschecks von einer berechtigten Bank und ist nach Aufforderung an den Rechtspfleger zu übergeben. Sowohl der Bundesbank- als auch der Verrechnungsscheck darf frühestens drei Tage vor der Versteigerung ausgestellt werden. Erhalten Sie keinen Zuschlag, so wird Ihnen die erbrachte Sicherheitsleistung nach der Bietzeit wieder zurück erstattet bzw. der vorab überwiesene Betrag auf das entsprechende Konto zurück überwiesen. Erhalten Sie jedoch den Zuschlag, so behält der Rechtspfleger die Sicherheitsleistung ein.

Wann muss ich bezahlen?

Die oben erwähnte Sicherheitsleistung ist beim Versteigerungstermin zu erbringen. Die Differenz zwischen Sicherheitsleistung und Meistgebot wird ca. 6 bis 8 Wochen später, nach Aufforderung durch das Gericht zur Zahlung fällig, spätestens zum Erlösverteilungstermin. Wurde keine Sicherheitsleistung erbracht, so ist der Gesamtbetrag fällig. Vom Tag des Zuschlags bis zu diesem Termin ist das Meistgebot mit 4 % zu verzinsen. Die Verzinsungspflicht endet, wenn der Betrag unter Verzicht des Rechts zur Rücknahme beim Amtsgericht hinterlegt ist.

Welche Gebühren fallen bei einer Zwangsversteigerung an?

Die Gebühren decken sich ungefähr mit den üblichen Kosten beim Kauf einer Immobilie. Es wird eine so genannte Zuschlagsgebühr vom Gericht erhoben. Hinzu kommen die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und die Grunderwerbsteuer von 3,5 % bis 6,5 (variiert je nach Bundesland) des Höchstgebots. Die Grunderwerbsteuer ist an das Finanzamt zu entrichten, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Wann bin ich Eigentümer?

Eigentümer werden Sie mit der Erteilung des Zuschlags. Eine notarielle Beurkundung ist, anders als beim Kauf einer Immobilie auf dem freien Immobilienmarkt nicht erforderlich. Natürlich werden Sie nach Erfüllung aller Voraussetzungen auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Was ist der Verteilungstermin?

Beim Verteilungstermin wird der Betrag des Meistgebots an die Gläubiger entsprechend Ihres Ranges und der Höhe nach verteilt und ausbezahlt.

Findet der Versteigerungstermin in jedem Fall statt?

Der Versteigerungstermin kann aus unterschiedlichen Gründen kurzfristig abgesagt werden. Man nennt dies Terminaufhebung. Die Terminaufhebungen der auf unserer Plattform veröffentlichten Termine werden unter dem Menüpunkt Terminaufhebungen bekannt gegeben. Wir raten Ihnen, sich kurz vor dem Termin noch einmal auf unserer Seite unter dem entsprechenden Aktenzeichen über eine eventuelle Terminaufhebung zu informieren.

Wo kann ich mich umfassend über die Zwangsversteigerung im Allgemeinen informieren?

Auf unseren Seiten haben wir viele Informationen für Sie bereitgestellt, die Ihnen einen Gesamtüberblick zur Zwangsversteigerung geben. Alle hier kurz beantworteten Fragen sind noch einmal ausführlich erläutert. Spezielle Informationen zu einer bestimmten Versteigerung erhalten Sie unter dem entsprechenden Aktenzeichen, beim zuständigen Rechtspfleger des Gerichts oder beim betreibenden Gläubiger. Gern begleiten wir Sie auch in einem Zwangsversteigerungsverfahren. Bitte sprechen Sie uns hierzu an.

Ist der Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung zu empfehlen?

Grundsätzlich gilt: Die Kriterien für den Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung sind die gleichen, wie die Kriterien einer Immobilie auf dem freien Immobilienmarkt. Überlegen Sie sich genau, welchen Zweck sie erfüllen muss, was sie kosten darf, wo sie stehen sollte und legen Sie vor Ihrer Entscheidung Ihre ganz persönlichen Kriterien fest. Mit etwas Glück können Sie, wenn keine große Nachfrage besteht, die gewünschte Immobilie unter dem festgesetzten Verkehrswert ersteigern. Allerdings ist auch die im Gegensatz zu einem „normalen“ Kauf fehlende Gewährleistung ein nicht zu unterschätzender Faktor.

Tipps

  • Gehen Sie ruhig zur einen oder anderen Zwangsversteigerung und schauen Sie sich das Versteigerungsgeschehen in aller Ruhe und ohne persönlichen Druck an.
  • Sind Sie unsicher bei wichtigen Fragen, konsultieren Sie einen Anwalt vor der Versteigerung. z. B. wenn Sie wissen möchten, wie es sich mit der Kündigung des Mietverhältnisses in Ihrem bestimmten Fall verhält.
  • Ihre Finanzierung sollte vor der Versteigerung auf sicheren Beinen stehen. Ein Rücktritt ist, wie oben erwähnt, nach Erteilung des Zuschlags nicht mehr möglich
  • Sind Sie an einem bestimmten Objekt ernsthaft interessiert, lesen Sie sich unbedingt das Gutachten aufmerksam durch. Dadurch vermeiden Sie es, Dinge zu übersehen, die für Ihren Entschluss, als Bietinteressent bei der Versteigerung mit dabei zu sein, von Bedeutung sind
  • Bestimmen Sie vor der Versteigerung Ihr maximales Höchstgebot und halten Sie daran fest
  • Gehen Sie in keinem Fall über Ihr vorher festgesetztes Limit, auch wenn es noch so schwer ist
  • Bedenken Sie, dass Sie die Entscheidung einen bestimmten Preis nicht zu überschreiten, in aller Ruhe getroffen haben. Überlassen Sie nun den anderen Bietern das Feld